红磡领世郡（别墅）-天津楼盘详细-全房网

1、概况

    领世郡项目整体占地面积5400亩，其中拟建Golf球场及训练场面积超过2200亩，规划住宅建筑面积120万平米，规划公建建筑面积20万平米；其中一期产品开发15万平米，包括10万平米的住宅和5万平米的公建配套，一期容积率仅为0.33。

    在领世郡项目规划过程中，我们曾经进行了国际招标，邀请了美国Niles Bolton Associates公司（NBA）、英国Atkins公司、英国隽思公司和德国ARP公司参与项目总体规划的投标，并邀请了业内的部分专家和学者进行评标，并最终选定了美国NBA公司担纲设计。

    社区总体规划由世界著名住宅设计事务所纳尔斯波顿担纲设计，该公司目前为全美最大的住宅设计公司，具有很强的实力，该公司曾经设计过1996年亚特兰大奥运会的运动员村和圣荷西州立大学规划与建筑设计。领世郡总体规划采用了原汁原味的北美风格，堪称原创世界级的经典别墅居住区。经过大量考证发现，北美风格的别墅形式蕴含了深远的文化和历史：别墅缘于欧洲，是当时贵族章显身份的高尚住宅形式，其本身就是高贵和独特的象征。后来大量的欧洲人移民到美国，也将各国不同特色的建筑风格一起带到了美国，经过数个世纪的发展现在的美国建筑已经将众多风格的优点集于一身，并且融入了自身开放、自由的个性，既融汇了欧洲传统的厚重与精致，又拥有了更为舒适与人性化的布局。而北美地区又是经济和金融的发展中心，汇集了全美众多的高端人群，他们对生活享受的追求，使北美的建筑成为经典美国别墅中的精髓部分。只有这种原创级的设计才能使那种无法复制的历史文化气息得到延续，所以领世郡不仅仅是一群建筑的集合，她传承的文化和延续的历史创造出的品质将符合未来几十年的发展和潮流的需要，不象流行的概念那样昙花一现，而是一种经过验证的更适合生活的居住社区。置身于如此原汁原味的北美风情社区中，将给人身处异域之感，尽享浪漫奢华。

2．功能分区介绍

    领世郡项目主要由6大功能项目组成：
    1）．住宅项目。其中包括经济独体、标准独体、独体别墅。
    2）．大型SHOPPING MALL商业区。将来引进世界众多知名品牌，成为名品旗舰店的集合区。
    3）．小镇中心、副中心及组团内的业主分会所。
    4）．社区配套学校。包括现有的泰达国际学校及规划的国际私立名校。
    5）．高尔夫球场及高尔夫会所。
    6）．高尔夫练习场及大型生态主题公园。

    这六大功能项目完全囊括了北美小镇的生活元素：居住、购物、学习、休闲娱乐…… 自始至终贯穿的特定风格，通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出的表达。构成了一个完整的北美小镇原貌，置身其中带给您的是浓郁的美国风情。

3．项目规划特色

   该规划的特点就是要建设一个原版的美国高标准住宅社区。

   在项目总体规划阶段我们首先解决的是社区的交通问题，即占地5300亩，规划住宅建筑面积120万平米的社区，到达各地块以及各住家的交通方便可达性。

    社区内的道路系统由一条贯穿南北的景观大道为主干道，贯穿各组团的一条环形次干道和多条横向支路组成。纵、环、横道路系统将整个社区南北半区的小镇中心、小镇副中心及一定辐射半径内的社区分会所互相连接,整个道路系统排布均衡，四通八达，保证了整个社区交通的便利、通畅。景观大道宽42--48米，道路中心由5米宽的乔木绿化带分隔，两侧除了双向机动车道、自行车道还规划设计了穿梭于景观中的人行步道。环形次干道宽20米，规划为双向机动车道；横向支路宽14米，规划为单向慢行车道；强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效的降低机动车的车速；内部道路设计好像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是住区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”的方式，减少交通流量和噪声干扰。功能完备的道路体系为领世郡的业主们提供了一个通畅、便利、舒适、宜人的出行环境，充分体现了自然、人性化的设计理念。

    其次要解决的提升整个地块的价值。领世郡的北部和西部各为规划中保留的500m和300m的绿化带，这部分规划建设Golf训练场和Golf球场，球场的建设提升了项目北部和西部的地块价值，从而产生了从西往东依次递减的地块价值的梯级差。在总体规划阶段的道路规划中，通过对主干道路向东部偏移，并辅以环状道路系统，从而使得较多地块能够享受Golf景观。此外，增加东部的水系和绿化景观，使得项目整体景观的均好性得以提高。

    其三，组团规划合理。通过对项目整体道路系统以及景观带的规划，整个地块被划分为若干各小地块，通过这些分割，从而为项目分期开发奠定了基础（详看项目分期规划图）。这些通过道路网络和景观带的分割，形成了相对均匀的封闭组团，而通过对这些封闭组团规模的控制，一般每个组团规模一般不超过100栋，从而有效的提高了住宅的品质，另外以组团为单位来划分管理单位也有利于减轻后期物业管理的压力。

    其四，解决社区内公建配套的问题。本项目规划住宅建筑面积约为120万平米，规划住宅约为7000多户，已基本达到一个小镇的规模。而依据设计规范，规划的社区配套的公建面积也不在少数。在美国规划中，城镇社区内部一般要设计中心区，该中心为本社区的住户提供生活、工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，从而减少社区对外部的依靠，并减少交通流量，为区内创造就业机会。因而我们在社区公建配套的设计中，采取了集中进行规划的办法，并加以发展，形成了极具特色的美国小镇中心的方案。而在小镇中心方案的设计中，不仅着眼于本社区，而更着眼于未来天津城市发展的方向，通过其特色经营，使其具备辐射周边地区的能力，从而确保中心内的经营业态具备持久的生命力。当然，公建配套项目的相对集中，自身产生了一定的规模效应，也有利于其经营，但也给业主日常生活带来了一定的麻烦。根据美国新都市主义规划理论，居住区商业布局不宜超过10分钟步行距离，即0.5英里（约0．8km）为半径的尺度设计，因而我们在规划和设计方面制定了“10分钟步行标准”，通过设计在南部设计小镇副中心，以及5个组团级分会所，以解决业主日常生活的需要，从而使领世郡成为名副其实的步行社区。而小镇中心??副中心??组团分会所的设置，也形成了社区公建配套的三级辐射。

    第五，设计风格的问题。在项目的策划阶段，我们认识到由于美国文化的特殊性，因而美国别墅文化深受欧洲文化的影响，对于全世界优秀文化兼收并蓄，因而极具包容性，世界上大部分别墅风格都能在美国找到其身影。正是出于这种考虑，领世郡的设计，是自始至终贯穿美国小镇风格，通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出的表达。而在一期的规划设计中，我们首先考虑的是美国东北部的别墅风格，这种住宅类型由于深受欧洲传统文化的熏陶，更多表现的是传统主义，而这种风格也有利于我们走产品差异化的道路。

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“豪生国际五星级酒店”：

    五星级酒店：全球酒店业巨鳄觊觎中国高档酒店市场

    又一个世界连锁酒店服务业领导品牌豪生落户天津，选址于有“中国城市别墅大盘”之称的红勘领世郡，双方于2005年8月12日在喜来登大酒店花园宴会厅举行了隆重的签约仪式。

    HOWARD JOHNSON豪生国际酒店集团，是具有78年历史，在全球34个国家拥有500余家连锁酒店网的国际酒店管理公司。豪生的母公司是世界500强之一的美国圣腾（CENDANT）集团。根据市场调研,我们将这一酒店定位为集客房、餐饮、会议、休闲娱乐度假村式的五星级酒店。

    酒店以商务会议、休闲餐饮为主题，主要针对市内外的各种商务会议市场，为高品位人士提供交流沟通的独特氛围。酒店设在临近私人俱乐部和滨水广场的位置，会馆从属于酒店统一管理。酒店建筑面积约28000平米，设有200多间客房。

国际学校：

国际教育社区

    在项目东侧我们规划了占地160亩学校配套区。包括已投入使用一段时间的泰达国际学校。泰达国际学校现占地88亩，我们将对其进行扩建，扩建到108亩用以进一步完善它的设施。另一侧是我们正在建设的日本人学校。这两个学校都是只招收外籍人士的国际学校，它们的建设有利于扩充领世郡项目后期投资市场。目前我们正在和市内六区的名校洽谈小学、中学和幼儿园，今后将进一步解决领世郡业主子女就学的问题。

泛国际化教育社区

    领世郡项目作为一个复合地产项目，集高档住宅、高尔夫、休闲娱乐、涉外教育等于一身，其项目在运作之初，就引起了市场极大的关注，其教育项目用地对于一个大盘而言也是优势互补。领世郡作为一个高水平、理念创新的项目，在教育方面也必须树立鲜明的、在天津市独一无二的特色，即国际化的泛教育社区。

    首先项目有一个先天的重要的教育资源：天津开发区国际学校，建于1998年，是天津市重要的涉外教育资源；其次，项目附近北部有一所英国学校：天津瑞金国际学校，现在已建成招生。

    注：地块北侧地界内有现状占地88亩（规划沿南侧扩展20亩，建设游泳馆和实验楼）的天津开发区国际学校天津分校，学校由美国摩托罗拉、宝洁等企业捐资兴建，主要解决在津外资企业外籍员工子女在津上学问题，设有幼儿园、小学和中学，仅招收外籍学生，共有在校生300多人，分别来自20余个国家及地区。学校采用国际标准12级学制，选用美国教材，英语教学。外教任教管理。学校内外环境一流，学校收费约8000美金/人年，此国际学校已通过美国"WASC认证组织"认证，不设中国学籍，该学校由美国龙安公司规划设计；
天津瑞金国际学校（TRIS）是一所为外籍子女提供英式教育的国际学校， 2004年2月，移至位于梅江南居住区的新校舍。她是欧洲国际学校协会的一员，天津瑞金国际学校提供由剑桥大学发起的国际通用中等教育考试的证书（IGCSE）和（A/AS）等级考试证书。学生按照要求需在7岁，11岁和14岁参加标准考试，在16岁和18岁参加英国考试。该校区位于梅江南。小学部教学楼8500平方米，初中部教学楼9500平方米，学校宿舍、食堂12000平方米，风雨操场3700平方米，还有200米的环形橡胶跑道、田径场地及人造草皮足球场、露天篮球场、排球场、网球场。占地面积为3.5公顷(53亩)，生均占地15平方米。规模为70个班，设有4个学前班、36个小学班、30个初中班，可容纳2310名学生。

    2004年中，我们得到天津日本人校即将迁移的信息，遂产生了构建英、美、中、日国际化泛教育社区的大胆构想。日本人现有5000以上在津，今后，天津的发展还将吸引更多的日籍人士，其子女教育问题就日显突出，而天津缺乏一个专业的、高水平的日籍校，从而可能影响到天津市对日本的招商引资环境，日资企业多分布在滨海新区、西青开发区和微电子园区一带，本项目有地缘优势，日本人对于天津南部区域的外部环境非常任可，特别是国际学校落户于此，更是极大地增强了他们的信心。

    天津日本人学校现址位于天津九河国际村，现有学生80人，随着日资企业在天津的不断投资发展，学校规模不能满足需要，面临发展扩张，目前我司与天津日本人学校迁移委员会紧密接触，并经过了多轮谈判和考察，天津日本人校看好领世郡项目，入驻领世郡，由我司提供天津日本人学校的土地、校舍、操场、体育馆和游泳馆等建筑物，由天津日本人学校租赁；为此我司专门邀请天津华汇工程建筑设计有限公司进行规划设计，由天津天元建筑师事务所作建筑设计。

    我司提供学校位置位于天津市津南区微山路延长线西侧，红?|领世郡项目教育用地内，位于社区配套中学以南，紧靠微山路延长线，学校占地面积11000平米，为东西长110米，南北长100米的矩形地块。考虑到避免影响交通、学生的安全和家长接送方便，学校开口向南于社区规划道路，避免向主干道直接开口，布局结构为操场位于学校北部，与北侧的规划社区学校的操场形成完整的开敞空间，视野开阔，教学楼位于学校南部，游泳馆和体育馆临近主干道，避免交通嘈杂对教学的干扰，保证学校的良好教学环境。

    日本人校用地15.5亩（10340平米），拟建设校舍、体育馆、游泳馆等建筑面积计5800平米，2005年6月动工、2006年9月投入使用；相信日本人校在此地的落成，将对天津市与日本国经济的发展起到积极保障作用。

    领世郡项目自身，也需要规划建设社区配套的综合托幼园和中小学，根据项目定位，该学校的定位是可对外经营的私立名校。

    高尔夫练习场和高尔夫球场的经营活动，亦可通过培训、举办高尔夫讲座等方式，构成高尔夫教育体系。

    以上是构建泛教育社区的大体设想。

教育用地总体规划情况

    领世郡项目教育用地总占地面积70亩（不含现状国际学校），其中规划日本人学校占地15.5亩，规划一座中小学双轨制配套学校，占地约45亩，一座幼儿园，占地约8亩。

    中小学一贯制综合学校，规模为小学18班初中9班，占地面积约45亩，建筑面积约15000平方米，主要设施为2座教学楼、1座办公楼、1座公寓楼、体育馆、操场等。

    综合托幼园位置座落于领世郡东侧的教育用地内（如图一所示），北邻开发区国际学校，南接日本人学校，西侧为小区住宅预留用地，东侧为规划中小学，占地面积3-8亩，建筑面积1600-3000M2。

    小镇中心、副中心：

    由领世第一大道、第二大道、第三大道围合形成的小镇中心区域。小镇中心总占地约54000平米，规划建筑面积约为70000平米。

    在满足小镇中心作为整个大盘商业配套服务区功能设置的前提下，合理分布物业形态。将整个小镇中心按功能划分为：五星级国际酒店区（含会议、餐饮、健身）、酒店式公寓（服务式公寓）区、滨水餐饮风情区、商业街四个区域；

    在酒店南侧布置商业街，商业街提供小镇必备的、配套商业服务设施，如：小型超市、便利店、诊所、药房、银行、邮局、洗车房等，以满足居民日常商业配套要求。

    考虑到市场对餐饮设施需求较多的特点，我们在滨水音乐广场的位置，设置为以餐饮服务为主的风情区，如：高档粤菜酒楼、私房菜馆、韩国料理、咖啡厅等。该区域保留水面面积不小于3000平米；

    设计主题为“美国小镇”。将小镇中心作为一个景观风貌建筑群进行定位及规划设计，在规划设计时侧重小镇中心的北美小镇风格的特色。以高文化、高格调、高品味为基调。

    小镇中心是一个复合地产（mix-use）项目。包括酒店、酒店式公寓、零售商店和餐厅。通过赋予小镇中心的不同建筑以不同的定位，但又共同服从于酒店的档次，这种模式变小镇中心的对内经营为面向社会经营，增强了小镇中心的盈利能力；

    酒店以商务会议、休闲娱乐为主题，主要针对市内外的各种商务会议市场，商业配套、集中餐饮、商务会议、办公和服务式公寓都以核心建筑酒店这个特殊载体为依托。通过五星级酒店的标准来控制小镇中心的业态档次和品质，使小镇中心定位更加统一，市场形象更加鲜明。

    小镇中心服务式公寓主要针对SOHO办公、白领居住、外籍人士和投资五类市场，以商住立项，以投资型客户为主导，为住户提供家庭住房的格局和酒店式服务，同时提供完善办公环境，在居住方面服务于高级白领人士，在配套和装修方面不过分追求豪华，以适用为主。它拥有更多、更全的星级品牌服务，单位小、好管理、易出租。

国际高尔夫club:

高尔夫球场

    领世郡项目的定位是“高尔夫别墅大盘”，是目前天津唯一以高尔夫为主题的别墅项目。规划者有效的利用了项目北侧与外环线之间500米的绿化带和东侧与规划路之间300米的绿化带，利用这2250亩生态的绿色打造了高尔夫球场、高尔夫练习场和高尔夫主题公园。

    江南领世郡高尔夫球场由9洞灯光球场和18洞国际标准球场组成，是目前距市区最近的灯光球场和国际标准球场。由于高尔夫场地对环境要求非常高，一般都会选在自然环境相对较好的远郊，因此出行相对不便。而我们的项目处在高尔夫的半环抱之中，居住在领世郡的业主随时可以享受这种高尚运动带来的乐趣，无须为实践和路程的安排而煞费苦心。

    天津江南领世郡高尔夫球会将于2006年3月开场，届时欢迎广大会员的光临。球会由北京太伟运动休闲度假村有限公司设计，共计占地2250亩，目前拥有27洞国际标准高尔夫球场和36个打位的天然真草练习场，配有4名高尔夫教练现场精心指导。球场设计秉承高尔夫运动自然、和谐?%C

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