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| 刘玉录 房地产业缺乏金融观进入调整期 |
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天津市房地产研究会副秘书长、经济学博士刘玉录(刘玉录博客,刘玉录新闻,刘玉录说吧)在演讲中用经济学原理阐述了对房地产产业和楼市拐点、热点问题的看法，并对未来中国房地产业发展趋势做了评述。
“中国房地产业缺乏的不是钱或金融，而是金融观念。”刘玉录在评述现代房地产范畴时指出，“目前房地产业不仅包括建造、买卖房屋这些实际的经济活动，更涵盖了不动产置业和投资性项目。因此房地产业已经包含了金融虚拟化的因素。这正是西方经济学将不动产划入广义金融范畴的原因”。
刘玉录提出，房地产业发展的初期，在涉及市场评估的房价预测上，人们通常采用微观经济学价格理论中供求均衡分析方法，然而在全球经济一体化的背景下，仅用供求关系原理已经不能完全准确地解释房价的形成和市场变化规律。他认为，与上一周期处于货币紧缩背景下的中国房价上涨有所不同，本轮房价上涨是由于流动性过剩，从而导致资产价格评估过高，资产泡沫迅速扩大，并逐渐传递到生产部门，引起成本增加，最终使产品价格上调。另外，大量贷款的增加、大部分过剩的流动性从行政体系流向资本市场，也一定程度上推动房地产价格上涨。
刘玉录与大家分享了一组数据。截至2007年9月末，全国商业性房地产贷款余额为4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，同上年相比增加了5.2个百分点，其中居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，比去年同期增加13.5个百分点。他分析说，在房地产市场交易面积并没有增长甚至萎缩的情况下，房地产贷款余额明显增加，只能用资产价格膨胀也就是虚拟化才能解释。刘玉录提出：“实践表明，房地产虚拟化的主要动力来自预期和金融。应引入适应虚拟经济的房地产资本化定价方法，也就是以盈利回报，而不是成本效用来决定需求。”
前一阵，国内一些一线城市楼盘纷纷打折、降价，对于百姓普遍关心的楼市拐点是否来临问题，刘玉录提出了自己的看法。他说中国楼市确实已经进入调整期。“去年国家对房地产行业的宏观调控政策不断趋紧，在各种压力下，包括开发商、购房者、金融机构在内的一切与不动产有关的市场主体，都减弱了对房地产业的预期。”他表示，当前楼市正在发生的调整，是一些能使产业回归到理性发展的因素在起作用。
谈到房地产市场的发展趋势，刘玉录总结了五点变化趋势。
第一，从结构性价格的自发形成到调整干预的引入。第二，从一味考虑扩大需求投资到控制住房消费导向。第三，从大力引进房地产外资到控制热钱进入炒房。第四，从推进政策商品化向强调社会保障转变。第五，从粗放型的扩张发展向集约协调方式过渡。
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