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| 陈真诚 房市或正酝酿新一轮降价促销 |
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4月2日，国务院公布了《国务院2008年工作要点》。由国务院常务会议通过的《国务院2008年工作要点》全面部署了2008年宏观调控方向，继续实行稳健的财政政策，实行从紧的货币政策。继查处炒地炒房今年首次进入政府工作报告后，《国务院2008年工作要点》提出，今年要依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。
4月16日，温总理主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署下阶段经济工作。会议强调，要继续贯彻落实中央经济工作会议和十一届全国人大一次会议精神，坚持稳健的财政政策和从紧的货币政策，保持宏观经济政策的稳定性和连续性。要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务，特别要把控制物价上涨、抑制通货膨胀放在更加突出的位置。
等等系列宏观因素，都在显示政府调控房价的决心，都在重力打击房价回涨预期，不断释放出房价看跌、房市难回暖的信号。
其次，4月，央行不断强调继续坚持从紧的货币政策不变，连续出招，回笼资金，压缩新贷投放，使房地产市场资金更加紧张。
4月12日，中国人民银行行长周小川在出席国际货币基金组织国际货币与金融委员会（IMFC）第十七届部长级会议发言时表示，中国经济在第一嫉妒季总体良好，但依然要继续从紧货币政策。
不久前，央行货币政策委员会委员樊纲也在一次报告会上表示，2008年仍然是从紧的政策基调，货币政策将是多种政策工具的组合，利率、准备金率、公开市场操作（央票）、窗口指导（贷款额度控制）、汇率等各种调控工具都还有运用的空间。
4月16日下午，在国家统计局在国务院新闻办公室新闻发布厅召开新闻发布会介绍一季度国民经济运行情况、公布2008年一季度CPI为8.0%及3月份CPI为8.3%后，为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是年内第3次上调存款准备金率，人民币存款准备金率将达到16%，增加冻结2000亿元左右的资金。
接着，中国人民银行公开市场业务操作室于4月16日下午还宣布，为保持基础货币平稳增长和货币市场利率基本稳定，4月17日，中国人民银行发行2008年第四十四期、第四十五期中央银行票据，两期合计高达1080亿。
4月21日，中国人民银行网站发布消息称，为保持基础货币平稳增长和货币市场利率基本稳定，4月22日，中国人民银行发行2008年第四十六期中央银行票据，最高发行量740亿元。这说明，在上调存款准备金率的背景下，央行通过数量手段展开调控的意图已经显现，央行在公开市场操作上的力度将在很长一段时间内居于高位。本周市场净回收预计将达到1000亿元左右的水平，加上上调存款准备金率会冻结2000亿元左右的资金，本周央行资金回笼水平将达到3000亿以上，市场资金面将继续勒紧。
不久前，央行副行长易纲明确表示，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。4月22日，中国人民银行召开会议，央行行长周小川主持了央行党委学习本届《政府工作报告》。会议认为，根据国内外经济形势和宏观调控任务的要求，央行要坚持从紧的货币政策，控制货币供应量和信贷过快增长，并着力优化信贷结构，加大对“三农”、服务业、消费等方面的信贷支持。
这些表示出了中央政府坚决进一步打击流动性、打击炒房炒地等投资（投机）行为的决心，释放央行将坚定不移地落实执行《国务院2008年工作要点》提出的“实行从紧的货币政策”，“要依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为”的信号，也重力打击房价回涨预期。
而且，央行行长周小川、主管货币政策的副行长易纲等多次明确指出，货币政策关注通货膨胀，提高存款准备金率和加息均有空间。央行行长周小川还曾经多次表示，要让人民币存款利率转正。尽管由于受美国次贷危机、美国减息、人民币升值等国内外因素的影响，央行在使用加息这一工具上显得比较谨慎，所以，一直以来，央行并没有依市场预期的那样加息。但这并不等于央行不会加息。
第三，房地产资金空前紧张，逼迫开发商降价以促进销售回笼资金。
国家货币政策从紧，银行压缩信贷继，市场预期今年再次加息。3月20日恒大地产IPO搁置、中国证监会命令禁止房地产企业IPO、增发所募资金用于买地囤地之后，4月14日，中国地产股遭遇了“黑色星期一”，一线地产股全面大幅度回落。其中，地产龙头万科A、金地集团、保利地产全部跌停。这是除去年6月4日之外近几年来地产股单日跌幅最大的一次。
4月20日，碧桂园上市时配售给企业投资者的原始股一年禁售期期满。4月21日开始解禁，投资者可以随时出售。由于市场方面对碧桂园接盘的消息并不看好，所以解禁当天就有5000万股抛出，大股东杨惠妍无奈地全部吃进，碧桂园股价跌去6.1%，市值一天内蒸发近64亿元。
早在2008年年初，房地产市场就开始凸现资金紧张状况。从各公司披露的2007年年报数据看，万科2007年年末，仅银行贷款就近250亿元，而现金及现金等价物仅为170多亿元。保利、金地、北辰的资金比万科更严重。富力地产2007年年末的银行贷款高达199亿元，而现金及现金等价物只有13亿多元。华润置地2007年年末的银行贷款近139亿元，而现金及现金等价物只有40亿元。
有媒体文章称，46%的地产公司突发债务风险，18家房企负债值得警惕，已命悬一线。央行又再次上调存款准备金率0.5个百分点，预示着银行将更加慎重从紧放贷，房地产行业是一个资金密集型的行业，开发商的资金压力将进一步加大。
央行上海总部在4月10日发布了上海市货币信贷运行情况表明，一季度，上海市中资商业银行新增人民币个人消费贷款13.5亿元，同比少增14.3亿元。其中3月份个人消费贷款减少11.5亿元，同比多减20.3亿元，较2月份多减7.3亿元，主要是当月个人住房贷款明显减少所致。
3月20日恒大IPO搁置之后，3月21日，潘石屹最近高调祭出“百日剧变论”。潘石屹指出，恒大IPO搁置是个标志性事件，说明内地房地产企业赴港上市通过国际资本市场融资之路受阻。证监会提高了A股市场IPO和再融资的门槛，导致房企A股市场再融资陷入僵局。政府坚决打击通货膨胀，坚持从紧的货币政策不会松动。2007年，全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币，1-11月份交纳的土地出让金就有9130亿元人民币，全年数据应该超过1万亿。去年开发商买地所花的资金超过3万亿（一般出让金占地价款的三分之一，其他的三分之二是农民的补偿费和拆迁费），也就是说去年开发商在买地上花的钱远远超过了全年销售收入。潘石屹称，“未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天”，一大批房地产开发企业将“血腥”破产。为了争取企业不至于倒闭，不少开发商在扛过一段时间之后，必然会选择降价销售楼盘或降价出手转让土地，以回笼资金。
摩根士丹利最新发表研究报告指出，目前在中国内地拥有的土地储备最多的碧桂园，其土地储备数字已由去年9月公布的5400万平方米缩减至今年的4300万平方米。
恒大地产在IPO宣告搁浅后，仅仅过了两周，在广东地区，其旗下的楼盘就已惊现7折销售。有关人士预计，恒大地产仍有可能在未来的3个月内，在部分销售停滞的重点城市重现打折“盛景”。
第四，国际权威经济学家明确称中国房价肯定会下跌。
1995年任大藏省国际金融局局长、1997任大藏省事务次官后升至日本官僚系统的最高位、因为主管利率、汇率等货币金融政策而被称为“日元先生”、当年在国际金融界影响力不亚于格林斯潘、拥有极高的学术声誉的著名经济学家榊原英资，最近称，中国经济的泡沫是世界上最大的泡沫。反过来说，中国经济是世界上最有活力的经济体。中国的泡沫最为严重，崩溃起来也最快，中国房价肯定会下跌。他认为，现在的中国与上世纪60年代日本高速经济成长期的特征和1985年以后日本泡沫经济相似，带有双重性格。这彻底否定了万科首席分析师在解读2007年报之际代表企业官方称中国目前房地产具有日本上世纪70年代特征、房价会继续上涨的说法。
第五，来自一开发商的内部报告称，房价全国性下降，开发商面临生存危机，万科降价取得销售增长、大量回笼资金令同行羡慕。
某报记者获得的一份来自房地产业的全国化扩张企业内部报告。该报告指出，未来地产市场是“政策主导的政策市”，说明宏观调控政策主导着市场前景，主导着房价走势。该报告显示，全国房屋销售面积在今年1至2月份出现大幅下滑，深圳、东莞、广州三地楼盘出现明显降价，其他城市价格仍保持平稳，但是整体价格已有数月未曾上升。该报告预测，以目前市场情况估计，多数房地产企业将无法完成年度销售计划，融资计划的不确定性也将延缓企业的发展速度。鉴于政府调控的滞后性、地产市场的运行惯性，当前的市场环境短期内不会发生大的变化，随着房地产企业融资环境恶劣，部分高速扩张企业的财务状况不容乐观，大多数“地王”将成为企业包袱，部分房企的生存将成为现实问题，企业并购将带来新一轮地产整合。制作该报告的一位内部人士承认，“我们对万科降价的行为曾经判断失误，这也使我们给高层汇报了错误的信息”。这也正是报告花费大量篇幅研究万科地产降价的重要原因。4月8日，万科地产公布今年一季度销售金额达到101亿元，销售面积114.5万平方米，两个数据同比分别增长约119%和82%。这一业绩一经公布，震撼业界。报告认为，万科始于去年12月的降价，表明了公司快速回笼资金的迫切愿望。根据该报告，万科去年成功再融资99亿元后，在2007年年报中再次表明渴望股权融资，但是去年30元左右的增发价格一路下探至20元，已经套住了所有参与增发配售的股东。如此市况之下，在二级市场再增发配股机会极其渺茫。因此，万科为了应付可能到来的资金紧张，必须缩短开发周期，尽早回收资金。万科去年的降价行动，遭遇了业内同行的冷嘲热讽，然而，101亿元的销售数字，几乎是其他排名前十位竞争对手的总和，足令众多批评声音做哑。
第六，各地纷纷预期房价继续下降，上海、广州等地已出现较前更大幅度的降价促销。
自万科、金地等企业带头降价后，深圳、广州、北京、天津、上海、武汉、长沙、南京等地的部分开发商跟随着降价促销。
武汉一开发商主动降价30%。万科在长沙3月8日降价促销后，一开发商公开打出广告称“最高优惠9.9万元/套”（非别墅的普通商品房），而后位于芙蓉路上另一楼盘9折销售。南京市场降价促销满天飞，甚至有开发商学起深圳的“全额差价补偿”，承诺够房者购房后若降价开发商全赔差价。
统计数据显示，今年第一季度，北京商品住宅供应同比基本持平，成交量下降36.1%。同期，天津商品住宅成交量同比下跌13.8%。
在上海，上海元宵节降价促销后，沪上本土最大开发商绿地跟着9折销售。尽管万科暂时没在上海继续降价销售，但在4月20日，海康城新推300套房源参加两天优惠活动，报价下调了2500元/平方米，降幅达到了惊人的25%。尽管降价销售只有两天，其方式与万科的降价销售惊人地相似，这说明上海有一些开发商正在准备以比万科更大的幅度来降价促销楼盘。
在深圳，一些楼盘的价格，已经下跌近50%。深圳市国土资源和房产管理局4月14日发布的报告也显示，3月份，深圳市新建商品住房销售均价已经回落到去年4月的水平。
在广州，万科的降价销售模式受到了更广泛的认可，公众普遍认为房价还会继续下降，还有不小的降价空间。
4月11日，广东省省情调查研究中心历时2个月完成了对广州16个大型楼盘1600名业主的问卷调查。调查结果显示，近七成的受访者认为房价会跌，其中有17.5%认为会大跌，只有5.27%的受访者认为房价仍会升。
4月22日，广东省房地产行业协会和一房地产网联合举办了“2008楼市方向”论坛。在论坛上，嘉宾们都认为今年全年将处于下降通道。主持人让在座的嘉宾等写出自己心目中可接受的房价。广东省政府参事王则楚称，1～12月份房价的均价从9000元/平方米下降到6500元/平方米。有人认为，今年广州房价会低于9000元/平方米。论坛还就今年房价尤其是广州房价请参与研讨的嘉宾进行预测，结果，预测的全市楼价最低价位为6500元/平方米。广东省省政府发展研究中心副主任汪一洋指出，目前宏观经济面临最大的困难就是通货膨胀，通货膨胀影响了房地产的价格，通货膨胀就是贬值，在目前高通胀的情况下，市民日常生活费增加了，可能不再敢买入房产加大负担。目前房地产的泡沫偏大，房价会在国家宏观调控和居民的消费受到抑制后出现调整。房地产和金融是密不可分的。2008年流动资金会成为中小房地产面临的问题，资金链断裂可能导致中小地产企业破产。汪一洋看好万科采取的降价销售方式，加速资金回流。他指出，万科采取的降价销售、加速资金回流成为趋势。房地产商虽然不想在低价位时出货，但如果他的钱借来是有期限的，价格不断的下跌，虽然不愿意在低价位斩仓，但是此时没有多少回旋的余地，必须在低价卖出，这是他们要面临的大问题。
在王石表明房价拐点到来、万科带头降价后，房地产开发商们就不再讳言房价的回落趋势。考虑到2007年广州房价升幅达26%，广东最大房地产开发商之一的雅居乐副总裁刘华畅在公司赴港公布2007年业绩时评价广州的房价表示，这种升幅过猛，在国家宏观调控之下，回落是必然的，买房者和卖房者也趋于理性。他认为须回落到8000元/平米附近才正常。他承认一季度销售不佳，并称雅居乐公司目前分类定价，第一类是广州、佛山、中山等地的房子，今年计划把洋房均价控制在7500元/平米，别墅控制在6000到8000元/平米；第二类是惠州、从化、南海等地的房子，计划均价控制在4000到5000元/平米。
清明节后第二天，位于广州老城区康王路某大开发商以优惠活动为旗下楼盘即将发售的新一期单位造势：凡是看楼者在现场用身份证作登记的，就可以拿到一张5000元的优惠券，到该期单位正式发售时，买家就可以把优惠券当作是购房款的一部分了。而且。这并不是该开发商第一次采取这样的营销方式。该开发商近期在龙津路的另一个楼盘，也采取了相同方式推新一期单位，且优惠券金额更多了1000元，达到6000元/张。舆论指出，自从去年10月份以来，各种价格促销手段，开始重现广州房地产市场，且随着销售困难加剧，价格促销正在被广泛地运用。5000元/张的优惠券，只是目前满天飞的价格促销策略中的一种。
第七，不可轻视万科的降价行为对市场的影响。
对于企业大本营在广东的万科来说，自然会根据市场情况继续采取主动降价的措施来获取更大的竞争优势的，而且还很可能会根据中国市场经济理念最成熟的广东市场运作的经验，继续将降价进一步推向全国市场。4月13日，在3月8日长沙降价销售后，万科再次祭出与东莞幅度相同的7折降价销售。之后不久，4月17日，王石再次谈起了“拐点论”。
仔细对比分析可知，王石的“拐点论”有三个对外表述有异的内容版本。“拐点论”每个内容版本背后关联着万科的企业行为，或预示着万科的未来企业行为。
实际上，万科自去年底以来所采取的是否降价策略及其企业行为，一直是以王石的“拐点论”为旗帜，并因王石的“拐点论”对外表述内容变化而不同。
第一个版本，时间在2007年12月13日至2008年3月20日前。
2007年12月13日，在万科资助的“海螺行动II——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会”上，有人问王石:“10月以来，以广州为代表的一些楼市普遍遇冷，广州新建商品房的销售量下降严重，你是否认同楼市出现拐点的说法？”王石回答：“你问的问题和我们大会的主题没有什么关系，但是出于礼貌，我依然会回答你这个问题——是的”。“拐点论”于是新鲜出炉，在业内掀起了轩然大波，并对市场产生了巨大影响。这被普遍视为房地产界“拐点论”论争的起始点。此后，王石就“拐点论”在博客上发表了8篇文章补充观点：“房地产还不出现拐点才是咄咄怪事！”、“房价快速上涨是阶段性事件”、“房价需要调整，但不会大起大落”、“不囤地、不捂盘、不惜售、活存量”、“中产阶级买不起房子，市场就到调整期了”等。王石在多种场合对“拐点论”进行了相关阐述或解释或应用，甚至打比喻来形象陈述：“房价拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”。 2007年10月29日，王石在“人居建筑与可持续发展论坛”上就“拐点论”进行阐述，并称万科不囤地、不捂盘。12月13日下午，在北京清华大学紫光国际交流中心召开“海螺行动II”新闻发布会上，王石表示：拐点论仅限珠三角地区。12月16日晚，王石在上海与新闻界朋友的“年夜饭”上称：楼市拐点已经到来。12月25日播出的中央电视台《经济半小时》专题访谈话中，王石表示中产阶级买不起房，建议大家三、四年后再买房，并承诺2008年后万科绝不拿地王，不囤房。2008年1月21日，王石强调拐点论的出发点并非“向政府表态，避免更严厉的政策出台”。
具有万科官方色彩的万科代表们，也多次阐述或解释或应用“拐点论”。万科公司董事、执行副总裁肖莉曾说，万科对拐点的判断来自成交量。
此内容版本，王石关于“拐点论”的最具代表性的表述，可能得数王石在中城联盟的闭门会议上的表述。王石提醒同行们说，所谓“拐点”，典型来说就是冰火两重天。不是大起到大跌，不是上升曲线到下降曲线，而是需求发生了根本性转变。
此内容版本的背后，是万科相继在深圳、广州、上海、北京、武汉、长沙、成都、杭州、东莞等地祭出一次又一次冠以各种名目的降价。
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