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| 陈真诚 房市或正酝酿新一轮降价促销 |
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第二个版本，时间在2008年3月20日左右至2008年4月13日左右。
3月20日，房企恒大IPO未成而搁置，万科在第一时间做出了快速反应。继王石3月20日在香港接受记者采访澄清“拐点论”并于21日见报、万科于3月20日深夜发布了股票交易异常波动公告和2007年度业绩快报之后，3月21日，万科公布了2007年度报告。
王石表示，他承认内地房价走势正处在一个拐点上，但拐点并不是指房价从大涨到大跌的拐点。拐点不是房价的大起大落，拐点也不是牛市到熊市，而是价格的理性回归。他进一步解释说，拐点这里面最起码有两层含义：疯狂的价格上涨是危险的，现在调控政策也起到了作用，第二层是，不仅不能疯涨了，之前疯涨的也要进行理性回归。王石同时称，坚定不移地看好行业发展的前景，看好行业的长期前景并不意味着可以忽视短期风险。在经济增长的趋势下，从中长期来看，内地楼市依然将稳步上升。
于是，万科借发布2007年度报告在各地召开记者会高调解读年报之机公开表示，中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。万科集团总裁郁亮也表示，进入3月份，明显感到房地产市场正在回暖。由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。
3月20日，恒大地产IPO搁置后，王石在香港接受记者采访澄清“拐点论”，21日见报长篇报道。3月20日深夜，万科发布了股票交易异常波动公告和2007年度业绩快报。3月21日，万科公布了2007年度报告。该长篇报道以“王石香港澄清拐点论：不跟着万科调价就不好卖”为标题的报道来看，王石修正王石及万科多次表示、媒体已无数次引用、舆论争论已久的“拐点论”。报道一开篇就写道：“面对‘拐点论’和‘清理门户’的是非之争，万科董事长王石显得有些无奈。然而，作为地产行业的公众话题人物，王石的任何一句话，都有可能被误解或者过度解释，这似乎也是一种宿命。‘拐点论不是我先提出来的，是一个记者先提出来的，我只不过回应了他的观点’，尽管从去年12月份开始，‘拐点论’引发的一轮激烈争论已经持续了将近4个月，然而3月20日，王石回忆起此间故事时仍然有些耿耿于怀”。王石表示，他承认内地房价走势正处在一个拐点上，但拐点并不是指房价从大涨到大跌的拐点。拐点不是房价的大起大落，拐点也不是牛市到熊市，而是价格的理性回归。他进一步解释说，拐点这里面最起码有两层含义：疯狂的价格上涨是危险的，现在调控政策也起到了作用，第二层是，不仅不能疯涨了，之前疯涨的也要进行理性回归。王石同时称，坚定不移地看好行业发展的前景，看好行业的长期前景并不意味着可以忽视短期风险。在经济增长的趋势下，从中长期来看，内地楼市依然将稳步上升。几乎同出一辙的是，在各地借召开记者会高调解读年报之机，万科官方代表一致公开表示出王石修正“拐点论”的内容，并称中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。万科集团总裁郁亮也表示，进入3月份，明显感到房地产市场正在回暖。由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间。本文作者陈真诚早期曾撰文分析指出，王石多次承认内地房价走势正处在一个拐点上，“拐点论”未必是媒体的误读。可能被误读的是，王石所说的拐点是圆顶拐点而不是尖顶拐点。
我们更应该看到的是，此版本的背后，是万科在3月8日在长沙降价促销后，再没在广东以外的其他地方降价。为什么王石突然修正“拐点论”并称是媒体的误读？为什么王石强调称坚定不移地看好行业发展的前景万科？为什么万科集团总裁郁亮表示进入3月份，明显感到房地产市场正在回暖，由于刚性需求的存在，未来的房价没有进一步深幅调整的空间？为什么万科此后不再继续在全国各地降价？本文作者陈真诚早期曾撰文分析指出，其主要原因之一是，万科可能正遭遇到了“差价补偿”带来的危机，未能真正找到能妥善处理的万全之策：由深圳万科第五园三期启动“琢玉行动”所引发房价降价后补差价事件，正在升级，并可能全面蔓延。这一遭遇可能打破了万科原本在各地继续降价促销的计划。在未能找到能妥善处理的万全之策前，如果万科继续高举“拐点论”旗帜，推进降价促销计划，弄不好就会陷入一场空前的麻烦里：在所有降价促销的楼盘降价前买楼的老业主，都可能找万科要求“差价补偿”。
第三个版本，时间在2008年4月13日左右开始。
4月17日，王石在中山大学岭南学院谈及企业家自我管理的时候，又再次主动谈起了“拐点论”，以习惯性“修正”否定了其于3月20日在香港接受记者采访时所称的“拐点论”是媒体的误读一说。他说，“我理解的拐点是什么？拐点实际上可以理解成三个意思，一个是从大涨到大跌。第二个拐点是从牛市到熊市，从上升停止了开始逐步逐步地下降。第三个就是价格的理性回归，像疯狂上涨的局面会通过宏观调控，很明显的政策起作用，那是价格理性回归”。王石称，企业家首先是自省自律，比如说去年年底关于拐点的问题，他只是在说一个事实，他不是做一个预测，但发现同行不这样看，他们认为不应该到拐点。如果是这样的话，一方面老百姓买不起房子，另一方面不愿意降价，这个市场是不会健康的。注意，王石的“拐点论”内容已经发生了悄然变化，从“拐点这里面最起码有两层含义”变成了“拐点实际上可以理解成三个意思”，从“拐点并不是指房价从大涨到大跌的拐点。拐点不是房价的大起大落，拐点也不是牛市到熊市”变成了“一个是从大涨到大跌。第二个拐点是从牛市到熊市，从上升停止了开始逐步逐步地下降。第三个就是价格的理性回归”。
在王石的“拐点论”再次修正的背后，是万科的再次降价，而且幅度达到了30%。4月13日，广州某知名报纸楼市记者在广州东风路万科金色家园楼盘踩盘，发现万科在以一次性付款在99.8折基础上再打七折优惠的变相降价的策略继续着“万科降价”。万科金色家园楼盘的销售人员对记者表示：发展商希望尽快回款，“如果选择一次性付款可以有七折优惠……”比如，一套91.4平方米的单位，定价2325317元，如果是一次性付款总价可享受“99.8X7”折优惠，折后成交价约1624466元。
也就在这个时间，本文作者陈真诚为《商界评论》撰写的一篇关于万科的特稿交到万科总部对内容进行确认，万科称在深圳“差价补偿”问题已解决。
第八，降价给万科带来了巨大的现金流，万科需要在推进房地产洗牌时吃进大量的二手土地，以获得更大的竞争优势，所以，万科或将进一步在各地再次祭出新一轮降价，更多开发商或跟随或效仿。
王石的“拐点论”再次修正、万科在广州再次祭出高达7折降价之后，基于市场的实际情况，基于房地产企业普遍面临资金压力问题，基于竞争需要且已在降价中获得巨大竞争利益的万科在很可能即将在全国范围再次掀起的新一轮降价促销风潮中，参与降价的房地产企业，降价的城市，降价的楼盘，降价的幅度，很可能将全面超过前一轮。市场上其他开发商，很可能会跟风万科而开始新一轮房价降价。
万科2007年度年报显示，2007年万科全年实现销售面积613.7万平方米，销售额达到523.6亿元，成为国内首家突破“500亿”的住宅开发企业，并以4.8万套的成绩获得2007年住宅企业销售套数的世界冠军。市场占有率不断提高，从2005年的不足1%、2006年的1.25%，提升至2007年的2.07%。到2014年，销售金额要达到1000亿元，占全国住宅市场份额3%左右。在项目土地资源上，2007年公司新增项目资源规划建筑面积合计1142万平方米，按万科权益计算的建筑面积934万平方米。
2006年末的土地储备量，万科公布为2050万平方米。万科董事、总裁郁亮称，万科截至2007年末的土地储备量约为2163万平方米，2008年年初至年报披露前万科新增土地储备量为106.7万平方米。事实上，2007年，万科通过招拍挂等方式拿了大量的土地，并在东莞、南京等地夺过“地王”。据有关资料不完全分析，万科的土地储备（至2007年年末达2050万平方米），排碧桂园（至2007年年末土地储备约5400万平方米）、恒大（至2007年年末土地储备达4580万平方米）、富力地产（至2007年年末土地储备约3300万平方米）、招商地产（至2007年年末土地储备约3300万平方米）后居第五。
有资料显示，以每年的土地储备可以满足未来两年新开工需求，万科预测未来土地储备情况如下：2008年，土地储备量3708.03万平方米，新增土地储备量1601.29万平方米；2009年，土地储备量4631.41万平方米，新增土地储备量1926.15万平方米；2010年，土地储备量5557.69万平方米，新增土地储备量2344.06万平方米。上海《国房分析咨询报告》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席顾问、本文作者陈真诚分析认为，从资料显示数据来看，从2008年3月21日起至2010年12月31日止，万科还需要拿地5764.8万平方米。2008年至2010年，万科需要拿地5871.5万平方米（其中，2008年3月21日至12月31日还需要拿地1494.59万平方米）。这些土地，基本上将主要通过土地二级市场拿二手地或有地方合作开发取得。无论是直接买二手地或是通过股权转让或是通过项目合作或是通过兼并企业等方式拿地，最终还是落在“买地”上。
万科年报显示，2008年年初至年报披露前新增106.7万平方米。也就是说，2008年1月1日至3月20日，万科新增106.7万平方米土地。这些土地，基本上是通过二手地市场拿的地。
最近以来，万科在二级市场先后收购了浙江南都余下的20%股权，又以10.05亿元的代价获得杭钢集团旗下房地产公司的股权，此外，上海祥大房地产总值高达33亿元的铜山街项目60%权益也被上海万科收购，万科还出价9亿元获得了中房滨江项目、上海地杰国际城项目中的60%权益。
有分析文章称，6%地产公司突发债务风险，18家房企已命悬一线。在谈到企业负债时，该文章指出，对资产负债率，业界向来认为，地产股超过70%是非常危险的境况，而79家公司中就有19家逾越这一警戒线。预收账款越高资产常常更安全。在13家公司中，有7家预收账款呈增加趋势，其中尤以万科为最，其该指标从2006年的88亿元猛增到216亿元。在79家已取得数据的上市地产公司中，万科A是期末现金及现金等价物余额最多的公司，根据年报显示，截至2007年年底，万科还有170亿元的现金余量。
这里需要说明的是，在房地产行业的预售制度下，目前的房地产销售一般是预售，开发商通过预售从购房者收取定金、首付款并从银行获取购房者的按揭贷款。财务会计处理上，在房屋产品没有向购房者完成最后交付、双方交易没有最后完成之前，开发商通过预售从购房者收取定金、首付款并从银行获取购房者的按揭贷款而获得的资金为预收款，记入负债名下。但这笔资金已归入开发商账下，可以提前使用，且不需要开发商支付利息。也就是说，开发商通过销售增加预收款形成的负债，可以称之为最安全、成本最低的负债和可使用资金。
这样，从以上分析可知，需要大量资金和吃进大量二手土地又希望地价能降低以降低土地成本的万科，当会继续利用其优势而进一步展开新一轮降价的。
定位于房地产领跑者的万科，或将房价降价促销道路上继续领跑。其他开发商，或为了自身的生存不被淘汰，为了竞争的需要，自然也会象万科一样，酝酿开展降价促销以增加资金，酝酿乃至着手吃进土地。
事实上，不但潘石屹手上握有150个亿资金等待收购二手土地，其他众多的开发商已经开始吃进土地。据不完全统计，今年头两个月内，就有近12家房地产上市公司发布收购兼并公告，其中，以泛海建设的并购规模最大，标的资产共计72.65亿元，招商地产和万通地产的收购兼并交易金额均超过5亿元。最近，保利金鹏斥资数亿先后购入上海瑞中置业公司的上海盛唐福邸项目和上海金爵置业公司的金爵公寓项目。招商地产以定向增发的方式收购蛇口工业区其有的多项房地产资产，收购涉及资金24.45亿元。
从2005年开始，政府开始着手调控房地产，但房价一度逆势上涨， 2007年房价疯涨，直到房贷新政出台之后才进入下降通道。因此，或可以说，相对于2003年以来假设房价只是正常涨跌下的价位基础来说，房价还有不小的下降空间。在中央政府坚决打击通货膨胀、从紧的货币政策和从严的土地政策下，如不出意外，2008年，房价继续下降、房地产业洗牌几乎无太大悬念。因此，实力有限的开发商为了保生存不被淘汰，有实力的开发商为了获取更多的市场资源、获得更大的竞争优势，都可能正在酝酿新一轮降价促销。或许，“五一”就是个很好的降价促销理由、就是个很好的降价时机……
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